An einem Haus oder einer Wohnung gibt es eigentlich immer etwas zu hämmern oder zu schrauben. Gut, wer dann vorgesorgt und Geld für Reparaturen zurückgelegt hat. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften erfolgt dies gesammelt in der sogenannten Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrücklage). Doch zu welchem Zeitpunkt dürfen die Kosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden? Das hatte der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil vom 14. Januar 2025 (IX R 19/24) zu entscheiden.

Hausgeldzahlungen an Wohnungseigentümergemeinschaft

In dem zu entscheidenden Fall nutzten die Steuerpflichtigen ihre Eigentumswohnungen nicht selbst, sondern erzielten Einkünfte aus der gemeinsamen Vermietung von Eigentumswohnungen. Die von ihnen im Streitjahr geleisteten Hausgeldzahlungen wurden teilweise für die Zuführung zu der Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft verwendet. Für die in diese Rücklage eingestellten Beiträge beantragten die Steuerpflichtigen ebenfalls den Werbungskostenabzug, den das Finanzamt ablehnte.

Das Finanzamt begründete seine Auffassung damit, dass die Zuführung zur Rücklage den Wohnungseigentümer lediglich in seiner Verfügungsmacht über das verausgabte Vermögen beschränke. Dies führe aber noch nicht zu einem tatsächlichen wirtschaftlichen Verlust. Werbungskosten entstünden erst, wenn die Mittel für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt würden.

Die Steuerpflichtigen sahen dies anders. Bereits mit der Einzahlung in die Erhaltungsrücklage lägen Werbungskosten vor, da jene Rücklage ein streng zweckgebundenes Vermögen sei, das ausschließlich für Erhaltungsmaßnahmen eingesetzt werden dürfe, und sich der einzelne Wohnungseigentümer den Einzahlungen nicht entziehen könne.

Rechtsfähigkeit führt nicht zu Werbungskostenabzug

Die Wohnungseigentümer argumentierten zusätzlich mit dem geänderten Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht. Wohnungseigentümergemeinschaften sind mittlerweile als rechtsfähig anerkannt. Die Erhaltungsrücklage ist demzufolge Vermögen dieser Gemeinschaft. Der einzelne Wohnungseigentümer hat an dem Vermögen rechtlich keinen Anteil und ist insoweit nicht verfügungsberechtigt. In Hinblick auf diese geänderte Rechtslage sahen die Steuerpflichtigen den Werbungskostenabzug bereits mit Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft als gegeben.

Der BFH jedoch widersprach und versagte den Werbungskostenabzug bereits im Zeitpunkt der Hausgeldzahlung an die Gemeinschaft. Trotz Zahlungsabflusses liegt beim einzelnen Wohnungseigentümer noch keinen Werbungskostenabzug vor. Vielmehr führt erst die Verausgabung der zurückgelegten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen dazu. Die erfolgte Rechtsänderung in Bezug auf die Teilrechtsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften ändert daran laut BFH nichts.

Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten

Hintergrund ist, dass laut BFH erst bei Verausgabung beurteilt werden kann, ob die jeweilige Maßnahme steuerrechtlich den sofort abziehbaren Erhaltungsaufwendungen oder den nur über die Absetzung für Abnutzung zu berücksichtigenden Herstellungskosten zuzuordnen ist.

Denn auch scheinbare Erhaltungsaufwendungen könnten steuerlich umqualifiziert werden müssen. Herstellungskosten eines Gebäudes – und damit nur über die Abschreibung berücksichtigungsfähig – sind beispielsweise auch Baumaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten).

Zwar müssen jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsaufwendungen in die Berechnung der 15 Prozent-Grenze nicht einbezogen werden. Einbezogen werden jedoch Kosten für Schönheitsreparaturen, wesentliche Verbesserungen sowie für die Beseitigung von versteckten Mängeln.

Steuerliche Beurteilung der Erhaltungsrücklage erst nach Verausgabung

Der BFH hat hervorgehoben, dass der Zeitpunkt des Werbungskostenabzugs unabhängig davon zu beurteilen sei, wie die Rechtsbeziehungen des Wohnungseigentümers zur Wohnungseigentümergemeinschaft zivilrechtlich einzustufen seien. Bei Zahlung in die Rücklage, wenn noch gar nicht absehbar ist, ob, wann und in welcher Höhe welche Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchgeführt werden, ist auslösendes Moment für die Zahlung vordergründig die zivilrechtliche Pflicht des einzelnen Wohnungseigentümers.

Der maßgebliche Veranlassungszusammengang zur Erzielung von Vermietungseinnahmen entsteht erst, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die angesammelten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum verausgabt. Erst zu diesem Zeitpunkt kommen die aufgewandten Mittel dem vermieteten Objekt zugute und kann ihre tatsächliche Verwendung steuerlich beurteilt werden.

Es liegt auch keine Verletzung des sogenannten objektiven Nettoprinzips vor, da der Werbungskostenabzug nicht in Gänze versagt, sondern nur in den Veranlagungszeitraum des tatsächlichen Einsatzes der Mittel für Erhaltungsmaßnahmen verschoben wird.

Hinweis: Veräußert der Wohnungseigentümer sein Eigentum vor Durchführung der Erhaltungsmaßnahme, bleibt ihm zwar endgültig ein Werbungskostenabzug für die in die Rücklage eingezahlten Gelder verwehrt. Er wird im Regelfall aber einen Ausgleich vom Erwerber durch einen Kaufpreisaufschlag erhalten.