Grundsteuerreform  – wie geht es weiter?

Lange wurde darum gerungen, 2019 ist sie dann endlich von Bundestag und Bundesrat verabschiedet worden – die Grundsteuerreform. Als Konsequenz daraus mussten in Deutschland rund 35 Millionen Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftliche Betriebe neu bewertet werden.

Die Grundsteuer betrifft nicht nur Grundstückseigentümer, denn zahlen muss sie jeder Eigentümer einer Wohnung oder Gewerbeeinheit, aber auch Mieter im Rahmen ihrer Nebenkostenabrechnung. Doch der bisher von den Finanzämtern für die Grundsteuer zugrunde gelegte Wert von Grundstücken und Gebäuden beruht auf veralteten Zahlen aus den Jahren 1964 (West) bzw. 1935 (Ost). Das Bundesverfassungsgericht hatte daher das bislang gültige System der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt und eine Reform der Grundsteuer gefordert.

Grundsteuerreform – Was Eigentümer beachten müssen

• Für jedes Grundstück und jeden Betrieb der Land- und Forstwirtschaft mussten Eigentümer dem Finanzamt eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts in elektronischer Form übermitteln.
• Der neue Grundsteuerwert wird auf Grundlage dieser Feststellungserklärung berechnet.
• Basis für die Neubewertung sind die Wertverhältnisse vom 1. Januar 2022. Diese resultieren aus der Grundstücksfläche, dem Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022, der Immobilienart, der Nettokaltmiete, der Gebäude- und Wohnfläche und dem Baujahr.
• Ist der neue Grundsteuerwert ermittelt, erfolgt wie bisher auch die Feststellung des Grundsteuer-Messbetrages und daraus resultierend die Festsetzung der Grundsteuer.

Was passiert nach der Abgabe der Grundsteuerwerterklärung?

• Grundstückseigentümer hatten die Möglichkeit, die Daten für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts im ELSTER-Portal zu erfassen und an das Finanzamt zu übermitteln.
• Letzter Abgabetermin war nach mehreren Fristverlängerungen der 31. Januar 2023. Bis dahin musste jeder Grundstückseigentümer gehandelt haben.
• Jetzt sind die Finanzverwaltungen und Gemeinden am Zug. Bis zum 31. Dezember 2023 sollten alle Grundsteuerwertbescheide erlassen werden. Das erste Halbjahr 2024 ist zur Überprüfung und ggf. Anpassung der Messzahlen und Hebesätze vorgesehen, im zweiten Halbjahr 2024 sollen dann alle Messbetrags- und Grundsteuerbescheide erlassen werden.
• Die neue Grundsteuer wird dann erstmals zum 15. Februar 2025 fällig.

Mehr oder weniger Grundsteuer ab 2025?

Die Grundsteuerreform soll zwar insgesamt aufkommensneutral sein. Doch das bedeutet nicht, dass der Einzelne vielleicht doch mehr oder auch weniger Grundsteuer als bisher zu zahlen hat. Und auch wenn die neue Grundsteuer erst ab 2025 zu zahlen ist, sollten Unternehmer und Eigentümer frühzeitig wissen, welche (Mehr-)Belastung auf sie zukommen kann. Wie hoch die zu zahlende Grundsteuer ab 2025 ausfallen wird, lässt sich jedoch noch nicht sagen. Dies hängt vor allem davon ab, welche Hebesätze die Gemeinden festlegen werden.

Hinweis: Ein fehlerhaft ermittelter Grundstückswert kann teuer werden, denn wenn der Grundsteuerwert erst einmal festgesetzt, kann er kaum mehr korrigiert werden. Änderungen sind in den meisten Fällen erst wieder bei einer Wertfortschreibung oder zum nächsten Hauptfeststellungszeitpunkt möglich. Ein zu hoher Grundsteuerwert kann daher für lange Zeit zu einer zu hohen Steuerbelastung führen.

Ist die neue Grundsteuer verfassungskonform?

Die Grundsteuerreform ist noch nicht einmal abgeschlossen und es wird noch keine Grundsteuer nach dem neuen Gesetz erhoben. Doch bereits jetzt bestehen erneut verfassungsrechtliche Zweifel an den neuen Grundsteuerwerten. Die Kläger berufen sich dabei auf eine Verletzung des sogenannten Übermaßverbotes (Verhältnismäßigkeitsprinzip) und des Bestimmungsgebotes.

Nach dem Verhältnismäßigkeitsprinzip muss die von der Behörde gewählte Maßnahme geeignet sein, um den erstrebten Zweck zu erreichen. Aus Vereinfachungsgründen sieht das neue Bewertungsverfahren umfassende Typisierungen vor, die das Bundesverfassungsgericht dem Gesetzgeber auch zugestanden hat. Insbesondere das Bundesmodell, welches alle Bundesländer mit Ausnahme von Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Niedersachsen und Hessen anwenden, sieht keine Möglichkeit vor, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, als den sich nach den Bewertungsvorschriften des BewG ergebenden. Nach dem grundgesetzlichen Übermaßverbot müsste es aber möglich sein, einen tatsächlich niedrigeren Bodenrichtwert nachweisen zu können.

Das Bestimmungsgebot besagt, dass die Grundstückseigentümer erkennen müssen, welche Rechtsfolgen sich aus ihrem Verhalten – der Abgabe der Grundsteuerwerterklärung – ergeben können. Doch daran fehlt es, denn die tatsächlichen finanziellen Auswirkungen der Grundsteuer stehen erst nach Festsetzung der Grundsteuerbescheide durch die Gemeinden fest, also erst 2025. Zu diesem Zeitpunkt werden die Grundsteuerwertbescheide, die für die Grundsteuerbescheide einen Grundlagenbescheid darstellen, regelmäßig bereits bestandskräftig sein. Das bedeutet, dass sich die Rechtsfolgen der Grundsteuerwertbescheide nicht absehen lassen, solange die zukünftigen Hebesätze nicht festgelegt sind.

Inzwischen ist eine Vielzahl von Klagen bei den Finanzgerichten anhängig und die ersten Urteile sind auch schon gefällt. Das FG Rheinland-Pfalz hat in zwei Verfahren entschieden, dass die Vollziehung der Grundsteuerwertbescheide wegen ernstlicher Zweifel an der Rechtmäßigkeit auszusetzen ist (Beschlüsse vom 23.11.2023 – 4 V 1295/23 und 4 V 1429/23). Die Finanzverwaltung hat die zugelassenen Beschwerden beim Bundesfinanzhof eingelegt (Az.: II B 78/23 (AdV) bzw. II B 79/23 (AdV)).

Was passiert, wenn die Grundsteuerwerterklärung nicht oder nicht fristgemäß eingereicht wurde?

Eine weitere Fristverlängerung für Grundstückseigentümer ist nicht vorgesehen. Die meisten Bundesländern gewähren nur im begründeten Einzelfall eine Verlängerung der Abgabefrist, z. B. wenn es sich um sehr komplexe Grundstücke handelt.

Wer sich immer noch nicht bei seinem Finanzamt gemeldet hat, riskiert, dass die Finanzämter

• die nicht vorhandenen Angaben schätzen
• den Grundsteuermessbetrag mit geschätzten Daten festsetzen
• Verspätungszuschläge festsetzen

 Was ist zu tun?

Grundstückseigentümer, die ihre Grundsteuerwerterklärung noch nicht eingereicht haben, sollten unverzüglich handeln und die notwendigen Daten für die Erstellung zusammentragen.

Wichtig sind beispielsweise:

• frühere Einheitswertbescheide hinsichtlich Steuernummern, Aktenzeichen oder Nummerierung der Gebäude,
• Grundbuchauszüge hinsichtlich Grundbuchblattnummer, Flurstücknummer, Grundstücksflächen und ggf. Bruchteilen sowie
• Unterlagen zur Flächenberechnung sowohl der Wohnfläche für das Ertragswertverfahren als auch der Bruttogrundfläche für das Sachwertverfahren.

Wir sind an Ihrer Seite

Die Erstellung und Übermittlung der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts übernehmen wir gern für Sie.

Sprechen Sie uns an!

Wir geben Ihnen eine Checkliste, für alle beizubringenden Unterlagen und stehen Ihnen gern für Ihre Fragen zur Verfügung. Sprechen Sie uns gern auch an, wenn Sie Ihren Grundsteuerwertbescheid und Ihren Messbescheid erhalten haben. Wir prüfen die Bescheide für Sie und unterstützen Sie bei der Einreichung eines Einspruchs.